Відповідно до частини першої статті 131 Земельного кодексу України (далі – Кодекс) укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.
Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема свобода договору. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (статті 3, 627 Цивільного кодексу України).
Статтею 632 цього Кодексу передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
Згідно з частиною четвертою статті 201 Кодексу експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Разом з цим правові засади проведення оцінки земель регламентовано Законом України «Про оцінку земель». Так, стаття 13 цього Закону містить перелік випадків обов’язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок, зокрема експертної грошової оцінки земельних ділянок: відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, крім випадку, передбаченого абзацом сьомим частини першої цієї статті; передачі в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до закону; визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення; визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства; визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки; виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності; визначення розміру майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором; рішення суду.
Грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін договору.
Варто зазначити, що угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (стаття 132 Кодексу).
При цьому відповідно до підпункту 1.11 пункту 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за № 282/20595, нотаріусом не вимагається звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, яка відчужується юридичною особою, якщо інше не встановлено статтею 13 Закону України «Про оцінку земель».
Водночас під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) об’єктів нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.
Порядок ведення Єдиної бази затверджується Фондом державного майна України за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.
З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Фонд державного майна України використовує інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку (пункт 172.3 статті 172 Податкового кодексу України).
Відповідно до пункту 4 розділу VI Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду державного майна України 11.05.2018 № 658 (у редакції наказу Фонду державного майна України від 12.01.2021 № 24), зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.06.2018 за № 677/32129, за результатом перевірки реєстрації електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості нотаріус вносить до Єдиної бази інформацію про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу (обміну), що ним посвідчується, та роздруковує витяг із Єдиної бази даних звітів про оцінку про реєстрацію електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості, згідно з додатком 15, який долучається до нотаріальної справи.
За результатом перевірки реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі нотаріус вносить до Єдиної бази інформацію про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу (обміну), що ним посвідчується, та роздруковує витяг із Єдиної бази даних звітів про оцінку про реєстрацію звіту про оцінку майна, згідно з додатком 16, та висновок про вартість майна, які долучаються до нотаріальної справи.
Таким чином, під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) об’єктів нерухомості нотаріус з метою внесення до Єдиної бази інформації про ціну предмета правочину повинен перевірити реєстрацію електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості, а у разі якщо в Єдиній базі реєструвався Звіт про оцінку, перевірити його реєстрацію.