Слід звернути увагу, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (статті 316, 317 Цивільного кодексу України (далі – Кодекс).
Частиною першою статті 328 Кодексу встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Кодексу).
Варто наголосити, що підставою недійсності правочину, враховуючи положення статті 215 Кодексу, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 Кодексу. Зокрема зміст правочину не може суперечити Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.
Відповідно до статті 377 Кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Крім того, відповідно до частин першої та шостої статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
При цьому істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Відповідно до пункту 3 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про державний земельний кадастр» у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.
У свою чергу, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (частина перша статті 658 Кодексу).
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (частина перша статті 657 Кодексу).
Нотаріуси при посвідченні правочинів (договорів) у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, Міністерства юстиції України та його територіальних органів, а в Автономній Республіці Крим – також
нормативно-правовими актами Верховної Ради Автономної Республіки Крим і Ради міністрів Автономної Республіки Крим (частина перша статті 7 Закону України «Про нотаріат» (далі – Закон)).
Водночас нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 Кодексу (частина третя статті 209 Кодексу).
Статтями 54, 55 Закону передбачено, що нотаріуси посвідчують правочини, які згідно із законом підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Договори про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, крім випадків, встановлених статтею 38 Закону України «Про іпотеку», посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Загальні правила посвідчення правочинів про відчуження регламентовані главою 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за № 282/20595 (далі – Порядок).
Так, крім документа, що посвідчує право власності на житловий будинок, квартиру, садибу та інше нерухоме майно, право власності на яке підлягало реєстрації відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, та не зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, долучається документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності на це майно (крім випадків, коли відомості про державну реєстрацію права власності містяться в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою частиною Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).
У разі якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб’єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії.
Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда тощо збудовані (або будуються) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна (підпункти 1.6, 1.7 пункту 1 глави 2 розділу ІІ вказаного Порядку).
Крім того, при вчиненні нотаріальних дій з нерухомим майном нотаріус обов’язково використовує також відомості, зокрема, з Державного земельного кадастру (частина третя статті 461 Закону).
Водночас нотаріус наділений правом витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.
Відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій, повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.
Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні (стаття 46 Закону).
Нотаріус самостійно надає оцінку поданим документам та приймає рішення про вчинення нотаріальної дії або про відмову у її вчиненні.
Згідно з частинами першою, третьою, четвертою статті 49 Закону нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, зокрема, якщо вчинення такої дії суперечить законодавству України, або не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.
Нотаріусу забороняється безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальної дії.
На вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус зобов’язаний викласти причини відмови в письмовій формі і роз’яснити порядок її оскарження. Про відмову у вчиненні нотаріальної дії нотаріус протягом трьох робочих днів виносить відповідну постанову.
Відповідно до статті 50 Закону нотаріальна дія або відмова у її вчиненні оскаржуються до суду. Право на оскарження нотаріальної дії або відмови у її вчиненні має особа, прав та інтересів якої стосуються такі дії.