Чи може нотаріус посвідчити договір купівлі-продажу гаражу без наявності кадастрового номеру земельної ділянки, на якій він розташований?

Нині в Україні зазначення кадастрового номеру земельної ділянки під житловим будинком, будівлею або спорудою в договорі, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти, є обов’язковим. Відповідно, нотаріус не може посвідчити договір купівлі-продажу гаражу у разі відсутності інформації про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщений гараж. Кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору купівлі-продажу гаражу.

Відповідно до положень статті 34 Закону України «Про нотаріат»
(далі – Закон) нотаріуси посвідчують правочини (договори), зокрема щодо відчуження нерухомого майна.

Нотаріуси у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, Міністерства юстиції України та його територіальних органів, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради Автономної Республіки Крим і Ради міністрів Автономної Республіки Крим.

Нотаріус при вчиненні нотаріальної дії перевіряє, чи відповідає зміст посвідчуваного ним правочину вимогам закону і дійсним намірам сторін
(частина друга статті 54 Закону).

При цьому, слід зазначити, що нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, зокрема, якщо вчинення такої дії суперечить законодавству України або не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

Згідно зі статтею 41 Земельного кодексу України (далі – Кодекс) житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Звертаємо увагу, що до 1 січня 2013 року державна реєстрація земельних ділянок, які передавалися у власність із земель державної чи комунальної власності, здійснювалося з видачею державних актів на право власності на земельні ділянки.

Документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності цим Законом, є дійсними (пункти 9, 10 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон1).

Водночас відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України (далі – Кодекс1) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації (частина шоста статті 120 Кодексу1).

Кадастровий номер земельної ділянки – індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування (абзац 12 частини першої статті 1 Закону1).

Згідно з положеннями статті 791 Кодексу1 земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Своєю чергою згідно з абзацами 1, 2 пункту 2 розділу VII Закону1 земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

У разі якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності) або їхніх спадкоємців чи особи, яка подала заяву про визнання спадщини відумерлою, якщо така справа прийнята до провадження судом або іншої, визначеної законом особи. Державна реєстрація таких земельних ділянок може бути здійснена також без подання заяв зазначених осіб центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. У разі відсутності у зазначеного органу документації із землеустрою з визначенням координат поворотних точок меж земельних ділянок цей орган забезпечує організацію проведення робіт з розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок і здійснення державної реєстрації таких земельних ділянок.