Як укладати правочини із земельними ділянками

Із відкриттям в Україні ринку землі актуальними стають питання укладення правочинів щодо земельних ділянок. Про те, які види правочинів є та які особливості їх укладання, розповідає фахівець Вижницького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Надія Досієвич.

За законодавством правочином (угодою) є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Основними ознаками правочину є те, що:

• він є юридичним фактом;
• це вольова діясуб’єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб’єктивне бажання особи;
• він породжує правовий наслідок;
• це завжди дії незалежних та рівноправних суб’єктівцивільного права;
• це правомірна дія, він не може суперечити закону, інакше його визнають недійсним. Законодавець встановив презумпцію правомірності правочину, якщо його недійсність прямо не встановлено законом або якщо він не визнаний недійсним у судовому порядку.

Найбільш популярними правочинами, пов’язаними з набуттям прав на земельну ділянку, є договори дарування, купівлі-продажу, користування (оренди, суперфіцію, емфітевзису, застави тощо).

За договором дарування земельної ділянки одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно земельну ділянку (дарунок) у власність. В результаті укладення договору дарування право власності на земельну ділянку дарувальника припиняється і виникає право власності в обдаровуваного. При цьому обдаровуваний не здійснює будь-які дії в інтересах дарувальника.

За договором купівлі-продажу земельної ділянки одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Предметом такого договору може бути земельна ділянка будь-якого цільового призначення, однак тут варто зазначити, що право купувати та продавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення громадяни України отримують лише з 1 липня 2021 року, тобто з дня набрання чинності Законом України від 31 березня 2020 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Це стосується земельних ділянок, які призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, або які є виділеними в натурі власникам земельних часток (паїв) для особистого селянського господарства, або які є земельною часткою (паєм).

Договори користування:

• згідно з Законом України «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку за умовами договору та вимогами земельного законодавства;
• за договором емфітевзису (користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) власник земельної ділянки зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві здійснювати його права, а землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом, ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
• за договором суперфіцію (користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель) землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, інші платежі, встановлені законом, а також використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням.

Відповідно до Земельного кодексу України земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, можуть передаватися у заставу. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою усіх співвласників. Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення та прав на неї (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України.

Говорячи про правочини, не можна не звернути увагу і на питання договірних обов’язків власників земельних ділянок та землекористувачів. Такі обов’язки можна поділити на істотні (обов’язкові) та факультативні (додаткові).

До прикладу, істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Що ж до угод про перехід права власності на земельну ділянку (купівля-продаж, дарування), то істотними умовами тих угод є:

• назва сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
• вид угоди;
• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
• договірна ціна;
• права та обов’язки сторін;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• момент переходу права власності на земельну ділянку.

Факультативні (додаткові) обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів – це така необхідна поведінка зобов’язаних суб’єктів, досягнення згоди щодо її виду та міри, яка не впливає на факт укладення земельно-правових договорів, але яка не може суперечити вимогам законодавства.

Отже, укладання правочинів із земельними ділянками необхідно здійснювати з урахуванням наведених умов та обмежень.