1. Застосування норм законодавчих актів при даруванні та спадкуванні земельних ділянок.
Відповідно до статті 7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України, а на території Автономної Республіки Крим, крім того, - законодавством Автономної Республіки Крим, наказами Міністра юстиції України, нормативними актами обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.
Слід зауважити, що нотаріус є процесуально незалежною особою, яка самостійно надає правову оцінку поданим для вчинення нотаріальної дії документам, приймає рішення щодо вчинення нотаріальної дії чи відмови у її вчиненні, а також комплексно застосовує нормативно-правові акти при вчиненні нотаріальних дій. Лише у разі наявності розбіжностей у нормативно-правових актах, якими врегульовано вчинення тієї чи іншої нотаріальної дії, нотаріуси застосовують положення нормативного акта, що має вищу юридичну силу.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про оцінку земель» (далі – Закон) правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону, законів України, інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.
Частиною другою статті 201 Земельного кодексу України (далі – Кодекс) та статтею 5 Закону передбачено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України (частини третя – п’ята статті 201 Кодексу).
Відповідно до статті 13 Закону, якою визначено випадки обов’язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд. Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, крім випадку, передбаченого абзацом сьомим частини першої статті 13 Закону; застави земельної ділянки відповідно до закону; визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення; визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства; визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки; виділення або визначення частки держави та територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності; відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України; визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором; рішення суду. У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених законами України.
Статтею 20 Закону встановлено, що за результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Разом з тим, відповідно до пункту 1 Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року № 231, цей Порядок визначає механізм проведення оцінки нерухомого та рухомого майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, з метою обчислення доходу платника податку – фізичної особи від продажу (обміну) та іншого доходу такого платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого та рухомого майна (крім випадків його успадкування та дарування), а також обчислення суми державного мита, податків та інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.
Цей Порядок є обов’язковим для застосування під час проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.
Статтями 377 Цивільного кодексу України та 120 Земельного кодексу України встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Враховуючи положення вказаних Кодексів, земельні ділянки можуть бути як самостійними об’єктами відчуження або успадкування, так і об’єктами право власності на які переходять до набувача разом з правом власності на житловий будинок, будівлю або споруду.
З огляду на викладе слід зауважити, що нотаріуси при видачі свідоцтв про право на спадщину на земельні ділянки, а також при посвідченні договорів дарування земельних ділянок мають керуватися положеннями вищевказаних нормативно-правових актів, з урахуванням необхідності проведення відповідної оцінки земельних ділянок для цілей передбачених законодавством. Так, при даруванні та спадкуванні земельної ділянки застосовуються норми законодавчих актів щодо нормативно-грошової оцінки земельних ділянок (Земельний кодекс України, Закон України «Про оцінку земель»), а при переході права власності на земельні ділянки разом з правом власності на житловий будинок, будівлю або споруду застосовується норми законодавства щодо оцінки нерухомого та рухомого майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (Податковий кодекс України, Закони України «Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки», «Про Фонд державного майна України», постанова Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства»).
2. Щодо використання звітів про оцінку складених до 31 липня 2013 року при оформленні спадкових прав слід зазначити таке.
Конституційний Суд України у своєму рішенні по справі за конституційним зверненням Національного банку України щодо офіційного тлумачення положення частини першої статті 58 Конституції України (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) від 09 лютого 1999 року № 1-рп/99 зазначив, що в регулюванні суспільних відносин застосовуються різні способи дії в часі законів та інших нормативно-правових актів. Разом з тим у вказаному рішенні зазначено, що за загальновизнаним принципом права закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у частині першій статті 58 Конституції України (закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи), за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.
Відповідно до абзацу другого підпункту 3 пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» до 31 липня 2013 року можуть використовуватись звіти про оцінку, що проведена суб’єктами оціночної діяльності за спеціалізація ми 1.1 – 1.7 у межах напряму 1 і спеціалізація ми 2.1 та 2.2 у межах напряму 2, тобто без урахування положень Порядку, затвердженого цією постановою.
Враховуючи зазначене, а також положення статті 1218 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини, вважаємо, що при видачі свідоцтва про право на спадщину, якщо спадкову справу відкрито до 31 липня 2013 року, можуть використовуватися звіти про оцінку, складені та подані нотаріусу і долучені до матеріалів спадкової справи до 31 липня 2013 року.
3. Щодо перевірки нотаріусом наявності звіту про оцінку, складеного суб’єктом оціночної діяльності відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 4 березня 2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства».
Згідно з підпунктом 1.20 пункту 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, вчинення нотаріальної дії за участю фізичної особи, предметом якої є об’єкт нерухомого та рухомого майна, здійснюється нотаріусом за наявності оціночної вартості такого майна, проведеної в порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України від 4 березня 2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства».
Враховуючи наведене, при вчиненні нотаріальної дії за участю фізичної особи, предметом якої є об’єкт нерухомого та рухомого майна, нотаріуси перевіряють наявність звіту про оцінку, складеного відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 4 березня 2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства».
Згідно з пунктом 3 Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 4 березня 2013 року № 231, визначення оціночної вартості здійснюється суб’єктом оціночної діяльності, який відповідає вимогам, установленим правилами організації системи зовнішнього контрою якості, затвердженими Фондом державного майна (далі - правила організації контролю якості), іншим вимогам законодавства та інформація про якого включена до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності:
за спеціалізацією 1.8 “Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства” у межах напряму 1 “Оцінка об’єктів у матеріальній формі” та/або спеціалізацією 2.3 “Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства” у межах напряму 2 “Оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі прав на об’єкти інтелектуальної власності” (далі - спеціалізація 1.8 та/або 2.3), у складі якого працює не менш як один оцінювач за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3;
за напрямом 3 “Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства” (далі - напрям 3), у складі якого працює не менш як один оцінювач за напрямом 3. Оцінювачами за напрямом 3 є оцінювачі за таким напрямом, а також оцінювачі за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3.
Фонд державного майна України у визначеному ним порядку веде Державний реєстр оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності, у тому числі за спеціалізаціями 1.8, 2.3 та напрямом 3, із зазначенням у відповідному розділі інформації про оцінювачів (суб’єктів оціночної діяльності), які мають чинне кваліфікаційне свідоцтво оцінювача або сертифікат суб’єкта оціночної діяльності за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3 та напрямом 3.
Враховуючи наведене, нотаріуси перевіряють наявність звіту про оцінку, складеного суб’єктом оціночної діяльності, який відповідає вимогам, установленим правилами організації системи зовнішнього контрою якості, затвердженими Фондом державного майна України, іншим вимогам законодавства та інформація про якого включена до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності за спеціалізацією 1.8 або за спеціалізацією 2.3, або за напрямом 3.
Така перевірка наявності звіту про оцінку включає в себе і перевірку нотаріусом реєстрації звіту про оцінку у Єдиній базі звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі – Єдина база) відповідно до Порядку ведення єдиної бази звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 10 червня 2013 року № 795.
Відповідно до пункту 2.5 Порядку ведення єдиної бази звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства нотаріуси є користувачами Єдиної бази. Згідно з пунктом 4.1 Порядку ведення єдиної бази звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, користувачі Єдиної бази для здійснення перевірки достовірності інформації зі звіту про оцінку, мають право доступу до Єдиної бази в частині перегляду загальних відомостей (найменування суб’єкта оціночної діяльності, що виконав звіт, категорія об’єкта оцінки, оціночна вартість об’єкта, дата виконання звіту). Пошук певного звіту користувачами Єдиної бази здійснюється за його реєстраційним номером.
При цьому звертаємо увагу на те, що звіт про оцінку є дійсним за умови включення інформації зі звіту про оцінку до Єдиної бази та присвоєння такому звіту реєстраційного номера (пункт 4.2 Порядку ведення єдиної бази звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства).
4. Щодо визначення вартості предмета застави (іпотеки) відповідно до Законів України «Про заставу», «Про іпотеку».
Відповідно до частини першої статті 582 Цивільного кодексу України оцінка предмета застави здійснюється у випадках, встановлених договором або законом. Оцінка предмета застави здійснюється заставодавцем разом із заставодержателем відповідно до звичайних цін, що склалися на момент виникнення права застави, якщо інший порядок оцінки предмета застави не встановлений договором або законом (частина друга статті 582 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини третьої статті 12 Закону України «Про заставу» при укладанні договору застави за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін може бути проведена оцінка предмета застави відповідно до законодавства.
Відповідно до частини шостої статті 5 Закону України «Про іпотеку» вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
Таким чином, оцінка предмета застави (іпотеки) проводиться з метою визначення його вартості для укладення договору застави (іпотечного договору).
Враховуючи наведене, на думку Фонду державного майна України, вартість предмета застави (іпотеки), що передається фізичною особою в заставу (іпотеку), визначається за згодою між заставодавцем (іпотекодавцем) і заставодержателем (іпотекодержателем) або, якщо це передбачено договором між ними або законом, - шляхом визначення ринкової вартості предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Оцінка предмета застави (іпотеки), що відчужується юридичною особою (банком, іншим заставодержателем (іпотекодержателем)) не проводиться суб’єктами оціночної діяльності за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3 або напрямом 3.
Разом з тим, якщо предмет застави (іпотеки) відчужується фізичною особою, його оцінка проводиться суб’єктами оціночної діяльності за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3 або напрямом 3